Продление права аренды земли

В очередной раз в практической деятельности столкнулись с «элегантным» ходом арендатора земельного участка, у которого истек срок аренды, – обратиться в исполком за продлением аренды.

В общем-то логика действий арендатора земельного участка понятна. Продление не ограничено условиями, по сравнению с процедурой изъятия и предоставления земельного участка.

Изъять и предоставить земельный участок без проведения аукциона исполком может только в ограниченном Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» наборе случаев. Не всегда ситуация землепользователя подпадает под такие случаи, а участие в аукционе всегда рискованно и затратно. Более того, в большинстве случаев на земельном участке уже что-то находится, при этом это что-то еще не зарегистрировано в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ), и хочется это что-то достроить / сохранить / не потерять вложенные инвестиции и т.п.

К сожалению, по общему правилу продлить аренду земельного участка после окончания (истечения) срока аренды невозможно.

Право аренды земельного участка истекает (прекращается) автоматически в дату истечения срока.

Так, согласно ч. 4 ст. 20 Кодекса о земле (КоЗ) «В случае истечения срока пользования земельным участком, предоставленным в аренду, эти права считаются прекратившимися с момента истечения такого срока, за исключением случая, предусмотренного частью третьей настоящей статьи.» (часть 3 касается изъятия и предоставления земельных участков в аренду сроком до одного года).

В связи с тем, что прекращение права происходит автоматически, каких-либо регистрационных действий также не требуется. Так, согласно п. 1 ст. 65-1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»: «Зарегистрированные право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, имеющие срок действия, прекращаются в момент истечения срока их действия без осуществления государственной регистрации их прекращения».

Если так, то на день, следующий за днем истечения срока аренды, права аренды у арендатора уже не существует. Правового механизма, позволяющего продлить несуществующее право аренды (продление / восстановление срока аренды судом; возможность обращения за продлением после истечения срока), к сожалению, нет.

Соответственно, исполкомы правомерно отказывают в продлении прав.

При этом, на практике, когда берется выписка из ЕГРНИ после истечения срока аренды земельного участка, запись об арендаторе все еще может быть внесена (не исключена) в ЕГРНИ. Но выписка не является документом, предоставляющим право аренды.

В практике, сталкивались с таким обоснованием возможности продления аренды после ее истечения. В соответствии со ст. 2 КоЗ и ст. 1 Гражданского кодекса (ГК) земельные отношения могут регулироваться, в определенной части, гражданским законодательством. А если так, то возможно применение п. 2 ст.592 ГК, согласно которому «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

Однако, в соответствии все с той же ст. 1 ГК и ст. 2 КоЗ гражданское законодательство (ГК) применяется только если иное не предусмотрено КоЗ. КоЗ же, по сути, в ст. 20, предусматривает автоматическое прекращение права аренды, т.е. предусматривает иное.

Что же делать?

Выбор действий зависит во многом от фактической ситуации арендатора. Возможно рассмотреть следующие варианты:

1. Обжаловать последнее решение исполкома, предоставившее / продлившее право аренды на земельный участок на короткий срок;

2. Обратиться за изъятием и предоставлением земельного участка, при наличии оснований предоставления земельного участка без проведения аукциона.

При этом, после истечения срока аренды, арендатору необходимо помнить о том, что ст. 70 КоЗ установлена обязанность арендатора возвратить предоставленный ему в аренду земельный участок по истечении срока, на который он предоставлялся, либо своевременно обратиться за его продлением. Нарушение данной обязанности может повлечь:

привлечение к административной ответственности;
уплату арендной платы за земельный участок / земельного налога в 10 кратном размере (последствия опять же зависят от фактических обстоятельств.

Автор статьи "Продление права аренды земли" - адвокат Юлия Ляшенко