Эксплуатационные расходы при аренде: возможен ли валютный эквивалент?
Как известно, в связи с принятием Закона N 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (Закон № 197-З) в Беларуси с 23 сентября 2022 года до 1 января 2024 года приостановлено право арендодателя определять в договоре размер арендной платы в валютном эквиваленте. В связи с этим практически весь сентябрь арендодатели и арендаторы магазинов, офисов, складских помещений и других арендуемых объектов согласовывали новые размеры и условия исчисления арендной платы.
Вместе с тем, если Закон прямо установил запрет на возможность исчисления в валютном эквиваленте именно арендной платы, то он никаким образом не урегулировал вопрос возможности использования валютного эквивалента для исчисления сопутствующих аренде эксплуатационных расходов. Законом № 197-З не вводилось новое определение термина «арендная плата», соответственно, при толковании норм этого закона необходимо руководствоваться терминологией Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК). Согласно статье 585 ГК, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Таким образом, термин «арендная плата», используемый в кодексе, а, соответственно, и в Законе N 197-З, означает плату за пользование имуществом.
В соответствии п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. Таким образом, ГК выделяет отдельное понятие «расходы на содержание имущества» и рассматривает «арендную плату» и «расходы на содержание имущества» как самостоятельные понятия (термины). Аналогичные подходы содержатся и в других правовых актах (например, в Положении о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь 29.03.2012 N 150).
Кроме того, в соответствии со ст. 211 ГК, расходы на содержание имущества являются бременем, связанным с владением и пользованием имуществом. С учетом п. 2 ст. 587 ГК и ст. 211 ГК несение расходов на содержание имущества не является обязательным условием аренды имущества, может быть сохранено за собственником либо переложено на арендатора. Таким образом, «расходы на содержание имущества» связаны с владением и пользованием имуществом, и не являются платежом, обязательным для арендатора, как плата за пользование имуществом (арендная плата).
Соответственно, логичным было бы предположить, что Закон N 197-З установил запрет валютного эквивалента только и исключительно для арендной платы, а расходы на содержание имущества (эксплуатационные расходы) по-прежнему могут быть исчислены сторонами в привязке к валюте. Однако, нельзя не принимать во внимание, что по информации, которой в последние месяцы обмениваются между собой арендодатели и арендаторы, отдельные субъекты хозяйствования, обратившись с соответствующим вопросом в уполномоченные государственные органы, получали противоречивые ответы (в том числе, и о распространении правила о запрете валютного эквивалента на расчет эксплуатационных расходов). В такой ситуации представляется правильным, чтобы законодателем были даны и опубликованы соответствующие обоснованные разъяснения для всех арендодателей и арендаторов, чтобы поставить точку в вопросе допустимых механизмов исчисления эксплуатационных расходов.
Мы будем рады проконсультировать Вас по вопросам аренды недвижимости и предоставить любую дополнительную информацию.
По всем вопросам связывайтесь с автором статьи, партнером Екатериной Забелло.
